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不同寻常的头头娱乐官网力量推动着农田销售

未来耕地价格强劲,但加息可能刺激降温

西部玉米带的农民有时会在科罗拉多州山区避暑. 那里的景色和海拔让你惊叹不已. 爱荷华州的一片玉米地在仲夏也能达到同样的目的. 然而,这并不是因为令人窒息的高温和潮湿. 相反,这种让人心跳停止的感觉来自于农民靴子下土地的价格.

增幅最大的是爱荷华州的油田,从2021年7月1日到2022年7月1日增长了36%. “这是一个惊人的数字,”该银行驻爱荷华州的高级副总裁吉姆·克努特(Jim Knuth)说.

FCSAmerica基于对四个州的“基准农场”每年两次的评估得出这一价值. 它利用这些信息来估计土地的抵押品价值. FCSAmerica还将评估结果与实际销售额进行比较. FCS has 21 benchmarks in Iowa; values on eight of those farms exceeded $15,000 per acre.

在最近的其他调查中,土地价格也出现了上升趋势. 3月, 房地产经纪人土地协会(Realtors Land Institute)的爱荷华分会报告称,该州的土地价值在去年上涨了近33%, 西北县的优质农田平均售价16美元,576.

爱荷华州立大学最近的土地价值调查, 十一月进行, 显示全州土地价值每年增长29%. 调查还发现,该州西北角优质土地的平均水平最高, 几乎14美元,000美元一英亩.

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再往东, 今年夏天早些时候,普渡大学(Purdue University)发布的一项调查报告显示,印第安纳州的土地价格创下了新的纪录. “头头娱乐官网的年同比变化约为30%,Todd Kuethe说, 普渡大学农业经济学家, 由谁来进行调查.

今年6月,全州顶级农田的平均价格为每英亩12,808美元. 中等质量的土地价格为10,598美元. 与此同时,劣质土地的收入为8,631美元. “这些都是名义上和实际价值的新高,是头头娱乐官网经历过的最高水平,”Kuethe说.

没有停止

大约70%的农田销售往往发生在9月至3月之间, 史蒂夫·布鲁尔说, 人民公司总裁.该公司在美国30个州销售农田. 

最近,无人机和卫星技术使得在庄稼还在地里的夏季出售土地变得更容易了, 他说. 然而, 这种繁荣持续到夏天的主要原因是“只是因为价格太高了”,布鲁尔说.

“那些本来不会卖房的人说, “以目前的价格, 我要把它推向头头娱乐官网,’”他说. 

他说,在买方,投资者和农民“都有这么多现金”. 由于美国农业部几次不寻常的付款,玉米价格达到每蒲式耳8美元,农民有了钱买地. 

在夏天, the economics of agriculture wasn’t the only factor driving land sales; uncertainty about alternative investments, 比如商业地产和股票头头娱乐官网, 也造成, Bruere说. 

就在那时,布鲁尔接到了洛杉矶一位工业房地产投资者的电话. 

他对Bruere说:“农田是我目前投资的最佳最差选择。. 

布鲁尔说,有了农田,投资者就不必担心房产空置率. 农民总是愿意出租它,这给投资者提供了一些回报. 他预计爱荷华州的农田资本化率约为2.5%. 资本化率是农地收入预期资本化为土地价值的比率. 它通常是用预期现金租金(减去房产税)除以土地价格来计算的.

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吉尔Gullickson

不同寻常的头头娱乐官网力量

这些自愿的卖家和买家是繁荣的关键. 然而,Kuethe列出了10个头头娱乐官网驱动因素:

  1. 当期农场净收入
  2. 农业收益预期增长率
  3. 农作物价格水平和前景
  4. 畜产品价格水平及展望
  5. 当前利率和预期利率. 另类投资的回报
  6. 美国前景.S. 农产品出口销售
  7. U.S. 通货膨胀率
  8. 买方现金流动性
  9. 现在的你.S. 农业政策

Kuethe说,受访者对每种头头娱乐官网力量的评分范围从-5到+5. 通常情况下,只有少数几个因素推动着头头娱乐官网. 在普渡大学最近一次调查的前一年,也就是2021年,所有10个因素都是正面的. 这在普渡大学追踪地价的历史上是独一无二的.

在2022年的调查中,除了利率是今年的负面因素外,其他因素都是积极的.

“这是唯一一个翻转的,”他说. “这绝对是与去年相比最大的变化.” 

现金流动性,在第. 9、保持强势.

他说:“有现金的农民没有太多的选择。. 供应链问题加大了购买机械设备的难度. 

Kuethe说:“你不能轻易购买机器,所以你需要增加种植面积。. 

其他因素, 比如农业收益和农作物价格的预期增长, 在调查中保持良好, 但在支撑地价方面没有前一年那么有力.

除了询问利率问题,调查还询问了人们对通货膨胀的看法. 这仍是影响地价的一个积极因素. 

Kuethe说:“有一种信念,认为农田是一种对冲通胀的手段。. 

道格汉斯莱, 赫兹房地产服务公司总裁, 他还认为利率是当前耕地头头娱乐官网的主要阻力. 赫兹在十几个州销售农场,主要是在玉米带和大平原. 

亨斯利列出了推动耕地价格的四个因素(Kuethe认为这是主要因素). 它们是: 

  • 利率 
  • 大宗商品价格 
  • 对农场的需求 
  • 供销耕地

和布鲁尔一样,亨斯利也看到了耕地的强劲供求关系. 他预计,正在考虑退休的农民对卖地的兴趣仍然很高. 

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他表示:“当高价格到来时,销量就会随之而来。. “人们希望在一个强劲的头头娱乐官网出售.” 

他说,大多数农民强劲的财务状况抵消了较高的利率. 

“去年农业赚了很多钱,”他补充说. 

他同意Kuethe的观点,如果农民有钱花, 土地很有吸引力, 尽管购买机器提供了纳税的选择. 购买土地则不然.

“农民们更想成为农田的所有者,而不是拖拉机的所有者,汉斯莱说. 他补充说,再增加80英亩土地更有吸引力,“因为这是他们业务的扩张。. 

他从农业机械行业的熟人那里得知,新设备的供应仍然紧张, 他预计这种情况将持续到2023年. 

亨斯利提出的四个因素中的另一个——大宗商品价格——没有2021年强劲.

今年2月开始的乌克兰战争在一定程度上推动了大宗商品价格的上涨.

头头娱乐官网确实看到大宗商品头头娱乐官网再次上涨. 头头娱乐官网现在差不多已经放弃了。.

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2023年的逆风?

农地抵押贷款利率上升似乎是影响农地销售的一个明显的负面因素. 然而,它们还没有产生效果.

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“我想说的是,到目前为止, 头头娱乐官网所看到的是,现金和流动性的数量确实抵消了利率,Knuth说. 在爱荷华州,80%的农田没有债务. 购买一块相对较小的土地, 如果将贷款利息的额外成本分摊到整个作业面积上,则成本很小, 他说.

Knuth补充道:“头头娱乐官网容量很大,抵押品很多,资金也很多。. 其他专家怀疑利率在不久的将来会对农田价值产生重大影响. 

农业经济学家张文东, 以前就职于爱荷华州立大学,现在就职于康奈尔大学, 去年冬天与人合著的一项研究表明,加息会产生延迟效应. 

“The current projected interest rate hikes will exert downward pressures on the land market; however, 这可能不足以抵消今年2020年降息的支撑作用. 自2015年以来所有利率变化的净影响将在2023年底及以后对农田价值产生负面影响,张和他的研究生阿布拉娜·巴沙写道. 

亨斯利在他的夏季“赫兹展望”通讯中引用了这项研究. 然而, 他指出,这项研究是在美联储(Federal Reserve System)预计不会如此迅速地提高利率的情况下进行的. 

汉斯利说:“在2023年底之前,你会看到疲软的迹象。. “当美联储采取更激进的措施时,(土地价格)疲软的可能性就更大.” 

尽管美联储不设定长期利率, 债券头头娱乐官网的收益率曲线倾向于遵循它的方向. 抵押贷款利率与债券挂钩,通常是银行发行的10年期国债. 农业信贷系统通过出售自己的债券来放贷. 

“一年前人们购买土地时,他们支付的价格接近4%. 他们今天将支付6%或更高的利息,”汉斯莱说. “当你用4%的利率和. 6½%的利率,它们看起来非常不同. 这只是让人们多考虑一下. 他们想得更多了.布鲁尔说,如果利率上升到一定程度,投资者也可能推迟购买农田. 

这在一定程度上是因为银行存单也与利率挂钩. 到今年夏天,五年期cd的利率约为3%. 路易美联储. 

布鲁尔说:“如果银行定期存单利率最终达到4%到5%,投资者可能更喜欢这个利率,而不是农田利率。. 但他说,到目前为止,投资者将农田视为对冲通胀的工具. 

布鲁尔说:“当我今天坐在这里时,头头娱乐官网很强劲. 

冷却时间的到来

尽管今年夏天头头娱乐官网依然强劲, 观察人士几乎一致认为,这种繁荣将会放缓.

“我认为头头娱乐官网仍将看到一些增长, 但我不认为头头娱乐官网会再次看到创纪录的增长,普渡大学经济学家Kuethe说. “如果美联储继续提高借贷成本, 这将减缓土地价值的增长.” 

在FCSAmerica, Knuth指着爱荷华州的土地价值变化表, 内布拉斯加州, 南达科塔州, 和怀俄明州. 在爱荷华州,房价在过去六个月上涨了9%,而不是36%的年增长率. 

他说:“这条曲线开始变平了一点。. 

亨斯利说,通过赫兹出售的优质土地的销售仍然强劲. 

他说:“头头娱乐官网开始看到,B级和C级农场的侵略性有所减弱。. “与90天前相比,头头娱乐官网看到这些销售出现了一些疲软. 

“去年和2022年初,每笔新的销售都是创纪录的. 每笔交易的门槛都在不断提高,”汉斯莱说. 

这在2022年夏末不会发生. 

他说:“我认为头头娱乐官网正在进入平稳期。. 

布鲁尔认为,最近玉米和大豆价格的飙升是中西部土地价格上涨的主要因素. 

在其他种不同作物的州, 他说:“房地产头头娱乐官网还没有像中西部地区那样升温,他补充道. 

当被问及非农业投资者是否在中西部以外地区购买农田时, Bruere说, “头头娱乐官网已经看到了这一点.” 

克努斯指出,爱荷华州等中西部各州几乎所有的农田都被农民或当地投资者购买. 这些农民不像投资者那样看待附近的农场,他们往往对预期的回报“非常耐心”, 他说. 

人们一致认为,农民对优质土地的需求将保持强劲. 生产风险更低,如果不得不出售,流动性更强. 

“他们总是愿意为一个真正高质量的农场而努力,”亨斯利说. 

布鲁尔认为,如果农作物价格回到一个更为历史的区间,任何杠杆式的耕地买家都将面临挑战. 然而,农民对中西部顶级土地的强劲需求将继续存在. 

他说:“我认为她走的时候可能会很稳定。. “我不认为土地会继续升值,但我也不认为它会跌到谷底.”

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